Styrelseskolan del 3

 

Linnea Persson

Nordea Bank Abp, filial i Sverige

Styrelsens viktiga roll vid en transparent marknad.

Vi har under årtionden haft uppåtgående priser på bostadsmarknaden. Där kollegor, familjemedlemmar och grannar har blivit miljonärer på att köpa och sälja bostäder. Där läge, inredning och avgift till förening har varit några av de största faktorerna för att göra en bra försäljning. Bostadsbrist rund om i Sverige som har drivit upp efterfrågan högre än utbudet. Priser på bostäder oavsett sundhet gällande föreningens ekonomi har ökat i en skenande takt.

Kreditmarknaden börjar nu ta sitt ansvar genom att tillföra kreditregler på hur stor andel lån i förhållande till värde på bostad du kan ta samt hur stor andel lån i förhållande till din inkomst du kan ta. Det är nu omdebatterat huruvida bostadsmarknaden behöver vara mer transparant mot privatpersoner kring vad som ingår när du köper en bostadsrätt. Hur stor andel av föreningens lån får du till exempel? Hur kommer det påverka din avgift om räntan går upp osv. När denna reglering och transparens träder i kraft kommer styrelsens ansvar och föreningens sundhet vara avgörande för försäljningspriset.

Föreningens Lån:

Här har styrelsen ett enormt ansvar!

Enligt statistiska centralbyrån ligger privatpersoner idag med 71% av sina lån mot en rörlig ränta. I tidningar och vid middagsbord diskuteras det att rörlig ränta alltid har varit billigast. Enligt bild nedan ser vi historiska räntor från Nordea. Vi kan där se att det inte alltid har varit billigast med rörlig ränta.

Om privatpersoner finansierar sitt boende till större delen med rörliga räntor och föreningen likaså kan det få förödande konsekvenser för de boende.  Vi glömmer lätt historian och vänjer oss vid en lågräntemiljö, viktigt ibland att se i backspegeln. För 6 år sedan år 2012 låg den rörliga räntan på 4%. Skulle samma scenario hända år 2019 skulle det ge dubbla räntekostnader och avgifter till de föreningar som saknar någon form av ränteriskhantering.

Ex. Privatperson med 2 miljoner i privata lån och 80 000 000kr i sin bostadsrättsförening med 1% andel. (antagande att förening och privatperson har rörlig ränta på 1,5%). Går räntan upp till 4% hade det gett personen i fråga en ökat månadskostnad på 5 800kr.

Vad kan styrelsen göra?

-Riskspridning i era krediter.
-Amortera ner era krediter.
-Skapa er en buffert för framtida underhåll.

Kreditportfölj:
Ha en tydlig plan för era krediter. Skapa er en kreditportfölj utifrån risktoleransen i er förening.  Har föreningen idag höga avgifter och ett lågt överskott behöver ni säkerhet. Har ni låga avgifter och stort överskott varje år tål ni en högre risk i era lån.

Låg risk:

30 % rörlig ränta
35 % bunden ränta 3år
35 % bunden ränta 5år

Medel risk:

40% rörlig ränta
30% bunden ränta 3år
30% bunden ränta 5år

Hög risk:

50-60% rörlig ränta
20-25% bundet 3år
20-25% bundet 5år

Amortering:
En privatperson amorterar ner sina lån idag på 50år, varför ska en förening göra mycket annorlunda? Rekommendation är att amortera ner ca 1-2% på föreningens lån årligen.

Skapa en buffert:

Om något oförutsägbart händer behöver det finnas kapital som föreningen kan använda. Lägg undan pengar på ett sparkonto eller i en underhållsfond som ger utrymme till kommande förbättringar för föreningen.

Låt bostadsrättsmedlemmarna fördela kostnaderna mellan generationer som bor i föreningen. Det är inte rättvist att låta kommande medlemmar stå för en förslitningskostnad som medlemmar orsakar idag eller tvärtom. Planering och ligga steget före är A och O i en förening. Våga även ta hjälp om det är från förvaltaren eller er bank för att stämma av er ränteportfölj, sparande eller kommande underhåll. Så kommer er förening vara den attraktiva bostadsrätten vid en transparant marknad!

Linnea Persson

Nordea Bank Abp, filial i Sverige